За последние годы тема инженерной инфраструктуры перестала быть исключительно профессиональной. Каждое крупное отключение воды, тепла или электричества вызывает общественный резонанс и вновь поднимает вопрос: выдерживают ли существующие сети темпы строительства жилья? Если в Москве эта ситуация практически неощутима, то для регионов и даже для ближайшего Подмосковья нередко становится серьезной проблемой: участков под новое строительство бывает достаточно, а вот возможностей обеспечить его мощностями часто нет.
О самых частых причинах перегрузки коммунальной инфраструктуры, новых подходах к развитию территорий и о том, почему девелоперам нужно думать в том числе о магистральных коммуникациях, «Стройгазете » рассказал Кирилл ПРОСКУРИН, генеральный директор АО «Агентство развития строительного комплекса Московской области», более десяти лет сопровождающего проекты комплексного развития территорий (КРТ), занимающегося градостроительным анализом, подготовкой инвестиционных проектов и развитием земельных активов в Московском регионе.
Кирилл Сергеевич, в последние годы тема перегрузки инженерных сетей звучит все чаще. Насколько проблема серьезна?
В последние 15 лет темпы жилищного строительства в России значительно опережали темпы обновления коммунальной инфраструктуры. Так, в столице за эти годы было введено 164 миллиона квадратных метров недвижимости, из которых около 72 миллионов приходится на жилье, в области с 2021 по 2024 годы появилось 46 миллионов квадратных метров новых жилищных объектов. Такой масштаб строительства объективно увеличил нагрузку на инженерную инфраструктуру, значительная часть которой была создана еще в советский период и лишь сейчас проходит масштабную модернизацию.
При этом проблема не только в увеличении числа потребителей, но и в том, что значительная часть инженерных сетей находится в высокой стадии физического износа, в некоторых регионах — до 80%. Сочетание этих факторов и приводит к росту нагрузки на систему.
То есть дело не только в новоселах?
Конечно. Основной фактор — накопленный износ инфраструктуры. Новые дома лишь усиливают нагрузку на сети, уже давно требующие реконструкции. Просто особенно заметно это в районах, где уже были дома и сейчас появляются новые.
Какие механизмы позволяют решить эту проблему?
Есть несколько основных направлений. Первое — комплексная модернизация существующих инженерных сетей — основной инструмент государственной политики. Так, для Подмосковья действует госпрограмма развития инженерной инфраструктуры на 2023-2028 годы, предусматривающая реконструкцию теплосетей, водопроводов, канализационных коллекторов, очистных сооружений, котельных, насосных станций: к 2027 году планируется заменить около 940 километров инженерных сетей, повысить качество коммунальных услуг для 1,57 миллиона жителей, снизить аварийность на 12% относительно уровня 2022 года.
Второе направление — строительство новых головных сооружений. Современные жилые районы невозможно обеспечить надежными коммунальными услугами за счет существующих мощностей, поэтому одновременно строятся и реконструируются водозаборные узлы, очистные сооружения, котельные, центральные тепловые пункты, магистральные коллекторы.
Насколько изменился подход к комплексному развитию территорий?
Это одно из самых важных изменений последних лет. Идеология КРТ в его современном виде заключается в том, чтобы жилье и соцобъекты в новых микрорайонах вводились одновременно со всей инженерной инфраструктурой, а не подключались к уже перегруженным и изношенным сетям и коммуникациям.
Однако на практике это чаще работало при освоении новых территорий, тогда как в сложившейся городской застройке нагрузка зачастую продолжает ложиться на существующие коммуникации. Если новый микрорайон создается на месте бывшего промпредприятия — новая нагрузка на его сети не является большой проблемой, так как объемы потребления ресурсов и сброса отходов у жилья и социальной среды обычно меньше или равны прошлым объемам. В таком случае требуются только капремонт или модернизация локальных участков сетей. Хуже, когда в городах с двух-трехэтажной застройкой, сложившейся в 1930-е годы, на месте бараков, ветхого и аварийного жилого фонда нужно построить 12-18-этажные многоквартирные дома, обеспечив их всем необходимым. Девелопер обязан учитывать подключение к магистральным сетям, строительство новых инженерных коммуникаций, создание резервов мощности и при необходимости обеспечивать строительство новых головных сооружений.
Изменились ли отношения между девелоперами и ресурсоснабжающими организациями?
Да, и достаточно заметно. Если раньше застройщик после получения техусловий самостоятельно проектировал и строил трассы инженерных коммуникаций, зачастую на несколько километров от участка строительства, то сегодня эта модель меняется. РСО сами развивают проектные и строительные подразделения, берут на себя проектирование, согласование и строительство сетей до границы земельного участка застройщика. Для девелопера это означает более понятный и прогнозируемый процесс подключения. Конечно, соответствующие расходы учитываются в плате за технологическое присоединение, но сама процедура значительно упрощается.
Cтройотрасль постоянно развивается, усложняется, пробует новое — что логично для одной из крупнейших отраслей производственного сектора России. Поэтому можно приветствовать то, как, например, цифровые технологии влияют на работу в стройке.
Насколько цифровизация помогает коммунальному хозяйству?
Цифровизация становится одним из важнейших инструментов управления инженерной инфраструктурой. Сегодня используются не только диспетчеризация и дистанционный мониторинг, но и цифровые модели инженерных систем, что позволяет быстрее выявлять утечки, прогнозировать аварии, оптимизировать ремонты, снижать потери ресурсов.
При этом цифровые технологии не заменяют реконструкцию сетей; они помогают эффективнее управлять существующей инфраструктурой и правильно расставлять приоритеты при модернизации.
Часто говорят, что Москва и Московская область находятся в совершенно разных условиях. Это так?
Разница действительно существенная, и она сохраняется уже не одно десятилетие.
Москва обладает значительно большим бюджетом, высокой концентрацией крупных РСО, возможностью долгосрочного планирования и масштабной цифровизацией городского хозяйства. Сводный план подземных коммуникаций и сооружений в силу законодательства с давних времен ведется в столице централизованно, им занимается ГБУ «Мосгоргеотрест». Поэтому проблемы если и возникают, чаще проявляются локальными перегрузками в районах активной реновации или новой застройки, что существенно не влияет на жизнь горожан.
В области ситуация объективно сложнее: там эксплуатируется около 30 тысяч километров сетей водоснабжения и водоотведения, более 11 тысяч километров тепловых сетей, при этом значительная часть инфраструктуры имеет износ свыше 69%. Именно поэтому модернизация коммунального хозяйства — одна из крупнейших статей региональных капитальных расходов.
Изменился ли за последние годы подход государства?
Если в начале 2010-х преобладали локальные ремонты, то сегодня реализуются долгосрочные программы модернизации с федеральным и региональным финансированием. Существенно вырос объем инвестиций. Одновременно усиливается роль КРТ, синхронизации строительства жилья с развитием коммунальной инфраструктуры и приоритетной заменой наиболее изношенных участков сетей.
Еще 10 лет назад значительная часть работ на трассах выполнялась только после возникновения аварий. Современный же подход предполагает диагностику состояния сетей, ранжирование участков по степени риска, формирование 3-5-летних программ замены. Именно такой принцип заложен в региональную программу Подмосковья: объекты включаются в нее после инвентаризации и оценки технического состояния.
Это не значит, что проблемы полностью удастся исключить — сохраняется «человеческий фактор»: нехватка специалистов, линейного персонала, инженеров дает о себе знать и в Москве, и в области. При том, что уровень заработных плат в сфере ЖКХ постоянно растет, людей в сегменте все еще недостаточно. Нужны не только опытные специалисты-наставники, но и молодые сотрудники — выпускники техникумов и колледжей с «незамыленным глазом», открытые новым технологиям, уверенно смотрящие в будущее.
Возрастает значение системного анализа существующего состояния инженерных коммуникаций. Создание сводного плана подземных сетей и коммуникаций в Московской области должно существенно упростить проектирование и подключение новых объектов и снизить количество ошибок при строительстве.
Что вы считаете главным условием устойчивого развития территорий?
На первое место выходят люди, от которых зависит качество инженерных решений, — архитекторы, инженеры-проектировщики, специалисты, умеющие рассчитывать нагрузки, строить модели развития территорий, принимать профессионально обоснованные решения.
Выбрать, куда потратить государственные деньги, легко, гораздо важнее добиться максимальной эффективности этих вложений. Именно это — сегодня задача номер один и для Москвы, и для области.
Главное, что двигает вперед решение этой проблемы, — неравнодушие, ответственность и профессионализм людей в стройотрасли. С помощью грамотных специалистов, рациональных решений и эффективного планирования проблема сетевых перегрузок может быть снята в перспективе ближайших пяти лет.
Наше интервью проходит в преддверии Дня строителя. Что бы вы пожелали представителям отрасли в их профессиональный праздник?
Хотелось бы пожелать коллегам терпения, веры в наше общее будущее, качественных проектов, надежных партнеров, здоровья и, конечно, стабильности. Сегодня стройотрасль переживает непростой этап: меняются экономические условия, приходят новые технологии, уровень подготовки специалистов не успевает за ростом требований к проектам. Но именно в такие периоды особенно востребованы компетентность, опыт, ответственность, умение принимать решения и мыслить перспективами, что существенно предопределяет успех стройки.
Отдельно хочется пожелать молодым специалистам с уверенностью приходить в профессию, которой можно гордиться. Сегодня строительной отрасли как никогда нужны молодые люди, готовые осваивать современные технологии, изучать прошлый опыт и брать на себя ответственность за развитие земель, городов и регионов. Им предстоит создавать инфраструктуру, которой будут пользоваться следующие поколения россиян. Строительство остается отраслью, формирующей будущее страны, и каждый ее работник вносит вклад в процесс созидания и в экономическое развитие государства.